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Si vous voulez acheter ou vendre une pharmacie veuillez SVP remplir le formulaire situé dans la marge de droite en indiquant TRANSACTION PHARMACIE ou TRANSACTION OFFICINE. Un consultant prendra contact avec vous.

INVIFEST SAS compte parmi ses consultants des spécialistes de la transaction sur les officines et pharmacies aussi bien à la vente qu’à l’achat.

Notre avantage est de pouvoir proposer un service global intégrant patrimoines professionnels et privés.

Nous intervenons en tant que conseils afin de conclure des ventes au « juste prix » qui évitent de devoir renégocier des rallongements de financements 2 ou 3 ans après l’acquisition.

Nous apportons une importance cruciale aux « bas de ligne » des business plans en prenant soin d’éviter les hypothèses farfelues (croissance prévisionnelle du CA supérieure au taux d’inflation, durée de financement supérieure à 12 ans,etc.)

Nous utilisons des techniques financières et patrimoniales qui peuvent faire la différence avec les propositions traditionnelles.

Exemple : Le « CUT » (Cession Temporaire d’Usufruit)

Nous proposons au propriétaire des murs le paiement en une seule fois des loyers grâce à la cession temporaire de son usufruit qui n’est pas considérée comme un revenu foncier.

Ainsi, si le propriétaire doit recevoir 1 million d’euros de loyers sur 12 ans, sur lesquels il paiera l’impôt sur le revenu, la csg, la crds, le rsa, l’isf, les charges liées à celles de l’usufruitier, il ne lui restera en fin de compte que peut-être 10% à 20% de ce million en pouvoir d’achat ou en revenu net transmissible à ses héritiers.

Ne vaut-il pas mieux pour lui de céder son usufruit pour un montant supérieur, immédiatement, à l’ensemble de revenus nets à percevoir sur la période, afin de le placer ou de le transmettre.

Nous aidons ainsi le pharmacien exploitant, son locataire, à acheter cet usufruit afin d’obtenir une économie substantielle sur les frais liés aux loyers.

30% de loyers en moins (le loyer est remplacé par un crédit qui a permis l’achat de l’usufruit), c’est 30% de « bas de ligne » en plus…

à méditer…

Le CUT est un outil intelligent mais à utiliser avec précaution, le diable se cache dans les détails, nos consultants vous permettront de construire des opérations sécurisées.

Transactions 2009 : les prix baissent mais les volumes ne remontent pas pour autant.

Les prix de vente des pharmacies ont décroché de trois points en 2009. Le prix moyen France entière baisse de 91 % à 88 % du CA TTC. La dégradation de l’économie de l’officine et la crise ont pesé sur la demande. La baisse n’est pas aussi nette lorsqu’on exprime le prix en multiple de l’EBE. Après avoir atteint un niveau record de 8,7 fois l’EBE en 2008, le multiple moyen de l’EBE est retombé à 8,3. Ce qui signifie que les prix de cession en valeur, en ne répercutant pas intégralement la baisse des rentabilités, sont toujours déconnectés de l’évolution de l’EBE en valeur.

Les pharmacies les plus valorisées (celles de centre commercial et de plus de 2 000 000 €) sont aussi celles qui baissent le plus (respectivement – 10 points à 94 % et – 5 points à 93 %). Les marchés des prix extrêmes évoluent en sens inverse : celui des cessions à moins de 65 % s’affirme alors que celui des cessions à plus de 115 % est en train de disparaître.

Cette baisse de 3 points n’est pas suffisante pour débloquer le marché, vaincre l’attentisme des acquéreurs et la prudence des banquiers : le volume des cessions a chuté à nouveau, de 10 % en 2009.

En volume

Le marché des transactions d’officines affiche une indéniable morosité. Le manque de visibilité économique sur l’officine et la crise financière ont concouru en 2009 à une nouvelle année de baisse des volumes des cessions d’officines (-10 % en 2009, -14 % en 2008, -15 % en 2007). Même si leur nombre est en léger déclin, les départs en retraite restent la principale cause de transmission.

Les négociations traînent en longueur et les durées des cessions s’allongent. Mais, élément nouveau : les vendeurs commencent à intégrer la baisse de la rentabilité de leur entreprise et tiennent compte, dans la fixation de leur prix, de la capacité d’endettement des acquéreurs. Ce renversement de tendance, où acheteurs et vendeurs se rejoignent sur un prix de marché, devrait se confirmer en 2010.

En valeur

Le marché des officines, comme celui de l’immobilier, a enregistré une correction significative. Le signal adressé aux vendeurs potentiels est suffisamment fort pour que les prix baissent durablement dans l’avenir. Néanmoins, les acquéreurs auraient tort de parier sur une dégringolade des prix. En particulier, les pharmacies les plus recherchées continueront de se vendre au-delà d’un prix économique.

Des inégalités toujours marquées

Plusieurs constantes demeurent :

La taille reste un critère déterminant du prix, les prix augmentent proportionnellement au chiffre d’affaires.

Au niveau régional, le clivage Nord/Sud ne se dément pas.

Les disparités entre les régions les moins chères et les régions les plus chères ne semblent pas s’accentuer, au contraire.

La fracture sur les prix entre les officines les plus recherchées et les autres risquent de perdurer.

En revanche, la bulle spéculative née avec l’anticipation de l’ouverture du capital s’est évaporée.

La tendance 2010 : une baisse des prix qui devrait se poursuivre

La crise est toujours là et les signaux d’alarme persistent. La baisse du CA et la dégradation de la rentabilité rendent probable une poursuite de la baisse des prix. Au total, un ajustement des prix de 10 ou -15 % serait suffisant pour faire repartir le marché en volume. Cependant, ce n’est qu’une hypothèse. La baisse historique des taux et le poids de la demande insatisfaite pourraient préserver le marché des transactions de toute situation chaotique.

Les prix par région (prix de vente moyen en % du CA TTC en 2009)

Alsace : 97 %
Aquitaine : 96 %
Auvergne : 82 %
Basse-Normandie : 94 %
Bourgogne : 85 %
Bretagne : 90 %
Centre : 86 %
Champagne-Ardenne : 82 %
Corse : 90 %
Franche-Comté : 84 %
Haute-Normandie : 89 %
Ile-de-France, hors Paris : 79 %
Languedoc-Roussillon : 96 %
Limousin : 83 %
Lorraine : 88 %
Midi-Pyrénées : 90 %
Nord-Pas-de-Calais : 83 %
Paris : 82 %
Pays de la Loire : 89 %
Picardie : 89 %
Poitou-Charentes : 89 %
PACA : 100 %
Rhône-Alpes : 91 %

Sources : données Interfimo – mars 2010