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INFIVEST SAS s’intéresse depuis  plusieurs années aux solutions permettant d’avoir le meilleur couple Risque-Rendement (gagner le plus possible en risquant le moins possible).

Cette recherche à débouché sur une solution novatrice assise sur un vieux concept : LE VIAGER.

Le VIAGER, c’était le système de retraite du 19ème siècle.

Le système de retraite du 20ème siècle était la « retraite par répartition », un système pyramidal valable tant que la base de la pyramide était plus large que le sommet…malheureusement la pyramide s’est inversée et la base est de plus en plus étroite et fragile…bref on va essayer de la renforcer encore un peu, du moins jusqu’à ce qu’elle s’effondre… La retraite par répartition, c’est un peu notre affaire MADOFF à la française

Au 21ème siècle nous ne pouvons compter que sur nous-mêmes pour nous constituer une rente.

Le concept est donc simple, un cercle restreint d’investisseur peut rassembler quelques millions d’€uros pour se constituer un portefeuille d’une trentaine de biens en VIAGER OCCUPÉ MUTUALISÉ SANS RESERVE D’USUFRUIT achetés à une population âgée (80 ans en moyenne) cherchant à améliorer sa retraite.

VIAGER OCCUPÉ : L’avantage du viager occupé est d’appliquer une décote d’au moins 30% sur le bien.

MUTUALISÉ : Le risque de « sur-longévité » (Jeanne Calmant) est effacé par la trentaine de biens achetés en viager.

SANS RÉSERVE D’USUFRUIT : Le vendeur appelé crédit rentier pourra habiter le bien tant qu’il restera sa résidence principale. Lorsqu’il n’habitera plus le bien à titre de résidence principale (décès ou départ en maison de retraite), les débit-rentiers (investisseurs en viager) pourront vendre le bien au prix du marché.

EXEMPLE :

Un couple âgé de 82 ans en moyenne, propriétaire d’une villa estimée à 500 000 €uros souhaite vendre en viager occupé pour obtenir du cash et une rente complémentaire afin d’améliorer un quotidien de plus en plus couteux.

Le cercle restreint d’investisseurs se porte acquéreur pour 80 000€ de Bouquet et une rente à servir de 1000€/mois (500€ par tête).

Au bout de cinq ans, monsieur décède et madame part en maison de retraite :

Le cercle restreint d’investisseur continue à servir les 500€ de madame mais peut vendre la maison à sa valeur de marché (500 000€ si inflation=0).

Le bénéfice de l’opération est donc : 500 000€ (prix de vente) – 80 000€ (bouquet) – 60 mois x 1000€ (rente mensuelle servie pendant 5 ans) = 360 000€

La moitié du bénéfice est utilisée pour acheter à nouveau des bouquets et l’autre moitié est provisionnée sur un compte séquestre afin d’assurer 7 à 10 années de rentes à servir.

L’effet levier ne provient donc pas d’un financement mais uniquement de la rotation des biens dans le portefeuille de viagers.
Quelques Définitions :
LE VIAGER :
Le viager est une variante de la vente immobilière. Ce sont principalement des personnes d’un certain âge ou à la retraite qui vendent en viager leur bien afin d’obtenir un complément de revenus tout en conservant le droit de rester vivre dans le bien immobilier mis en vente en viager. Le vendeur du bien en viager est nommé en droit : le « crédirentier » car il est le créditeur de la rente et l’acheteur est appelé le « débirentier » car il sera le débiteur de la rente. L’achat en viager peut être payé de plusieurs façons : sous forme de bouquet et/ou de rente. La vente d’un bien en viager comporte un avantage fiscal important suivant l’âge. Il peut atteindre un abattement pouvant aller jusqu’à 70 % sur la part imposable. Le viager s’applique en général surtout à des ventes d’appartements, de maisons ou de terrains. C’est un notaire qui rédige le contrat de vente en viager. Dès la signature de l’acte de viager, l’appartement, la maison, ou le terrain devient la propriété de l’acheteur.
LE BOUQUET :
On appelle bouquet, le versement comptant d’un capital dès l’acquisition d’un bien en viager. Le bouquet comprend une somme d’argent que le crédirentier peut immédiatement demander à l’acheteur. Une fois le bouquet versé, le prix de vente sera réduit d’autant. Dans un deuxième cas, si une rente est versée, le montant du bouquet viendra en déduction du prix d’achat. Le bouquet est fixé librement entre l’acquéreur et le vendeur. Généralement, le bouquet est versé à la signature du contrat chez le notaire. Le bouquet doit être équilibré tout en tenant compte des besoins du vendeur et des possibilités financières de l’acheteur. Plus le bouquet est important et moins la rente est élevée. Le bouquet peut être calculé en pourcentage par rapport à la valeur du marché de l’immobilier. Concrètement, la transaction consiste en premier lieu à estimer le bien. Un indice de référence régit l’indexation de la rente et en découle par la suite le montant du bouquet. Si le bien a des difficultés à se vendre, il n’est pas rare que le bouquet soit revu à la baisse tout comme le montant de la rente sous prétexte que les agences n’ont pas d’acheteurs. Dans un troisième temps, il est possible de ne verser qu’une rente sans aucun bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire mais en pratique il est prévu afin de diminuer les versements à vie. Avec un bouquet, le vendeur peut s’il a des dettes, les rembourser. Il peut également se servir de son bouquet à des fins de dons ou l’utiliser pour voyager s’il n’a jamais pu le faire auparavant. En général, plus le vendeur a un âge avancé, plus le bouquet est important.
LA RENTE :
On appelle rente viagère, une somme périodiquement versée jusqu’au décès du crédirentier. Le débirentier s’engage à verser cette redevance au bénéficiaire en échange d’un bien immobilier. L’arrérage est le nom également défini pour une rente. Une rente peut être consentie sur une ou deux têtes. Si la rente est fixée aux deux conjoints, lorsqu’il y a décès d’un des deux époux, la rente continue à être versée au conjoint survivant. Plusieurs critères définissent le montant de la rente. Elle est établie entre les parties librement suivant l’âge et l’espérance de vie du crédirentier en tenant compte de l’évaluation du bien à sa juste valeur. Il existe plusieurs types de rentes. La rente en viager libre et la rente en viager occupé. Le paiement du prix de la rente est également consenti sous plusieurs formes : la rente simple et le bouquet. Contrairement à une vente ordinaire, un viager se paye en plusieurs fois par une rente à vie versée au vendeur. Le calcul de la rente est un peu complexe. Il varie beaucoup suivant l’âge et il est indexé sur l’espérance moyenne de vie. Si le crédirentier décède dans la moyenne d’âge de l’espérance de vie ou avant, le bien sera payé au prix normal ou en dessous de sa valeur, or si à l’inverse il vit très longtemps, l’acquéreur paiera le bien immobilier bien en dessus de sa valeur. La rente viagère peut être versée une fois par an ou tous les mois, tous les trimestres jusqu’au terme de la vie du crédirentier. La rente est une bonne formule pour un complément de revenu ou de retraite. La rente est indexée ou non selon les cas sur l’inflation. En dehors du viager, une rente peut aussi être obtenue par souscription d’une assurance vie ou un contrat par capitalisation de retraite.
L’USUFRUIT :
Le mot usufruit vient de l’association de : l’usus qui est le droit d’user d’une chose et le fructus (tous deux viennent du latin : « usage » et « Jouissance ») qui est le droit de disposer d’une chose. L’abusus est lui, le droit de disposer d’une chose et de l’aliéner. Ces trois droits forment le droit de propriété. L’usufruit est le droit d’habiter ou de se servir d’un bien sans devoir s’en déposséder (maison, mobilier etc… ) mais également de percevoir des dividendes, des loyers, des revenus L’usufruit s’arrête lorsque l’usufruitier décède (au plus tard) ou sinon plus tôt lorsqu’il y a non-usage pendant 30 ans du droit d’usufruit. Le nu propriétaire devient plein propriétaire une fois l’usufruit éteint. Lorsque le crédirentier âgé veut rester vivre dans sa maison il demande en contrepartie un droit d’usufruit en complément d’une rente viagère. L’usufruit en droit français se défini comme le droit de jouir d’une chose et d’en conserver la substance alors que quelqu’un d’autre en a la propriété. L’usufruit peut être viager ou temporaire. Dans le cas de l’usufruit viager, il est obligatoire en cas de donation de se conformer au barème fiscal de l’administration suivant l’âge de l’usufruitier. Dans le cas de l’usufruit temporaire qui est établi pour une certaine durée, la valeur fiscale est déterminée par un pourcentage de la valeur de la pleine propriété par décennie. Il n’y a pas de condition d’âge pour ce type d’usufruit et pas de possibilité de fractionnement. Le pourcentage établi par période de 10 ans est fixé à 23 %. L’usufruit est souvent évoqué dans un acte successoral. Il comporte plusieurs possibilités d’usufruit, par exemple le quasi usufruit, l’usufruit éventuel, l’usufruit viager cité ci-dessus.
AVANTAGE FISCAL & ABATTEMENT :
L’un des principaux atouts de la rente viagère reste la perception d’un bouquet. En effet il peut être converti en donation aux enfants et petits enfants. Cet avantage fiscal peut avoir lieu tous les 6 ans. Un autre avantage fiscal de la rente viagère est l’abattement fiscal consenti par N. Sarkozy de 150000€ pouvant venir en avance sur l’héritage et ceci pour chaque enfant du crédirentier. Le bouquet peut également être investi dans un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’un rendement et de l’avantage fiscal. La révision de la rente viagère est faite tous les ans. Autre avantage fiscal : lorsque le vendeur reste dans les lieux, celui-ci ne paye plus les impôts fonciers. Un viager « occupé » a plus de succès qu’un « viager libre » et bénéficie de frais d’acte réduit, ce qui est un avantage fiscal non négligeable. Le crédirentier bénéficie d’une exonération complète des plus values comme dans la vente ordinaire de sa résidence principale. L’avantage fiscal porte également sur l’âge du crédirentier à savoir : Les personnes âgées de plus de 69 ans profitent de 70 % d’abattement fiscal sur la perception de la rente viagère. Contrairement a un revenu locatif où il n’y a plus l’avantage fiscal de l’abattement de 14 % (supprimé). Uniquement la fraction équivalente aux intérêts du capital reste imposable. Cette fraction est variable suivant l’âge du crédirentier lorsqu’il perçoit la rente à savoir :
30% si le vendeur est âgé de plus de 69 ans
40% si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans inclus
50% si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans inclus
70% si le vendeur est âgé de moins de 50 ans
L’avantage fiscal du viager immobilier est incitatif pour le crédirentier.
DEBITRENTIER & CREDITRENTIER :
La personne qui se porte acquéreur du bien en viager est appelée : le débirentier. C’est elle qui verse le bouquet et qui doit payer la rente. L’intérêt du débirentier est qu’il deviendra le nu-propriétaire et aura la pleine propriété du bien au décès du crédirentier et du conjoint si le viager est sur deux têtes (dans le cas d’une rente réversible). Le débirentier s’acquitte de la rente par paiement mensuel directement prélevé automatiquement sur son compte bancaire. Le débirentier bénéficie donc d’un crédit gratuit tout en investissant à frais réduit. Dans le cas où le débirentier n’est plus en mesure de s’acquitter de la rente pour une raison quelconque, le crédirentier peut utiliser les voies de recours afin de prévoir une vente judiciaire du bien. Si le débirentier décède, ce sera à la charge de ses héritiers d’assumer le versement de la rente au crédirentier jusqu’à sa mort qu’il habite ou pas le bien. Dans l’éventualité où ceux-ci ne puissent pas verser les sommes dues, le crédirentier peut demander la restitution de son bien et a le droit de faire prononcer la résolution de la vente. Le vendeur en viager d’un bien est appelé : le crédirentier. Le crédirentier perçoit un capital appelé le bouquet et ceci immédiatement puis ensuite une rente lui apportant un complément de revenu régulier en plus de sa retraite. Le crédirentier peut se réserver le droit de garder l’usufruit du logement vendu soit en le louant, soit en l’occupant ou bien encore en le cédant avec la nue propriété. Si le crédirentier vend son bien en pleine propriété, il se libère des soucis afférents à la location et à l’entretien de celui-ci. Le crédirentier a quelques obligations telles que payer l’eau, l’électricité, l’entretien courant, la taxe d’habitation… Pour le crédirentier, le fait de percevoir une rente à vie lui permet de garder son pouvoir d’achat grâce à l’indexation de l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE. La rente du crédirentier est révisée chaque année.
VIAGER LIBRE & VIAGER OCCUPÉ :
La vente d’un bien peut se faire en viager libre ou viager occupé. Dans le cas du viager libre, le débirentier dispose complètement du bien et l’occupe ou le loue comme il l’entend. En compensation il doit s’acquitter de tous les travaux, frais d’entretien, charges…. Le viager libre reste rare par rapport au viager occupé. Le viager libre représente environ 5 % du marché. Le bouquet et la rente viagère du viager libre sont supérieurs au viager occupé car la répartition se fait différemment. Dans le cas d’un viager libre, le taux de la rente est établi par rapport à l’espérance de vie du vendeur. Le prix du viager libre est converti intégralement en rente alors que le prix du viager occupé se découpe en rente et en bouquet (qui compense le « prix » de l’occupation). Le viager libre ou le viager occupé garantissent au vendeur le versement d’une rente viagère jusqu’à son décès. Le calcul de la rente pour un viager occupé est plus complexe car elle prend en compte plusieurs critères. Un viager occupé peut être consenti à tout âge, cependant un minimum de 70 ans reste requis afin de trouver un acquéreur. Le viager occupé reste très intéressant et représente 95 % des ventes. Le crédirentier garde soit l’usufruit, soit le droit d’usage et d’habitation de son bien. Uniquement l’usufruit lui permet de garder la jouissance en louant le bien et d’en percevoir les loyers. Dans les 2 cas il conserve une belle qualité de vie. Par contre le viager occupé est plus abordable qu’un viager libre avec un bouquet plus faible, des rentes moins importantes et des frais de notaires amoindris. Il est obligatoire de signer un acte devant un notaire pour acheter un bien en viager libre ou en viager occupé, c’est une vente immobilière. Les frais d’enregistrement sont facturés à l’acheteur.
Revue de presse :

Immobilier : le retour du viager
La vente en viager permet d’obtenir un complément de revenus jusqu’à la fin de sa vie. Mais, attention, elle n’est pas avantageuse pour tous.

Avec l’allongement de l’espérance de vie et un pouvoir d’achat des pensions de retraite en baisse, la vente en viager, tombée en désuétude, retrouve une seconde jeunesse. Les vendeurs sont de plus en plus nombreux et « se situent surtout dans les Alpes-Maritimes (13 %), Paris (9 %), les Bouches-du-Rhône et le Var (6 %) », selon un rapport du Conseil économique et social publié en 2008. Du côté des acheteurs, le viager fait recette à condition que le logement soit de bonne facture, bien situé et que les vendeurs ne soient pas trop exigeants dans l’estimation. Mais cela reste un micromarché : environ 4.000 viagers conclus par an, une goutte d’eau sur les 600.000 transactions recensées dans l’ancien.

Le viager est avant tout une vente immobilière avec paiement différé. La propriété du bien immobilier est transférée à l’acheteur qui paie une partie au comptant (le bouquet) et le reste du prix sous forme de rente viagère jusqu’au décès. A cette date, ou si le vendeur libère les lieux avant, l’acheteur récupère le droit d’usage du logement. Si la vente en viager d’une résidence principale occupée reste le cas le plus fréquent, il est tout à fait possible de vendre un logement disponible (viager libre), qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’immobilier de placement ou de biens reçus en héritage. Dans ce cas, l’acheteur pourra prendre possession des lieux immédiatement, la rente étant due jusqu’au décès du vendeur.

Les avantages

Le viager permet au vendeur de toucher une rente indexée sur le coût de la vie (ce qu’aucun autre type de rente ne garantit) et dont seule une fraction est fiscalement imposable sur le revenu (30 % si vous avez plus de soixante-neuf ans à l’entrée en jouissance de la rente). Il est idéal pour les personnes âgées à la recherche d’un complément de retraite. N’étant plus propriétaires, elles ne supportent plus les taxes foncières ni les gros travaux, ce qui allège ses charges. Et si elles quittent le domicile, la rente sera majorée de 20 % à 30 %, puisque le logement se libère et peut être loué par l’acheteur. Une majoration qui tombe à point quand il s’agit de participer aux frais d’une maison de retraite par exemple.

Pour l’acheteur, l’immobilier devient plus accessible du fait de l’abattement pour droit d’usage et d’occupation. « La valeur du bien est réduite de moitié si le vendeur est âgé de soixante-quinze ans, de 40 % à quatre-vingts ans et de 35 % à quatre-vingt-cinq ans », explique Bruno Legasse, président de Legasse Viager. « Nous avons de plus en plus d’acheteurs, surtout à Paris où le viager occupé est une bonne solution pour un primoaccédant d’entrer sur le marché. » A condition de s’engager sur une rente indolore pour ses finances, le viager « est un placement à moyen ou long terme permettant de vous constituer un patrimoine immobilier sans les soucis et les risques d’une gestion locative », indique Michel Artaz, de l’Institut privé du viager.

Les inconvénients

Principal inconvénient pour le vendeur : les enfants n’hériteront pas du logement. Mais, de nos jours, la transmission s’effectue à un âge de plus en plus tardif et la solidarité familiale change de forme. Le viager peut ainsi éviter aux parents disposant de faibles ressources de peser financièrement sur leurs enfants. Et rien n’empêche de prévoir que le bouquet soit plus important afin de le transmettre immédiatement aux enfants par donation. Ensuite, il ne convient pas à tout le monde et notamment aux personnes trop âgées -la rente serait inabordable  -ou ayant perdu leur faculté de jugement, les proches pouvant attaquer la vente pour abus de faiblesse. Il ne convient pas non plus aux vendeurs en mauvaise santé. Par ailleurs, l’opération ne va pas sans risque si le crédirentier cesse de régler les arrérages. Le vendeur perd alors à la fois son bien et les rentes. Il faut donc que le notaire intègre impérativement une clause dans l’acte de vente prévoyant la résolution de la vente de plein droit en cas de défaut de paiement de la rente (lire encadré ci-contre). Le vendeur redevient alors, du moins en théorie, propriétaire du bien et il conserve le bouquet et les arrérages déjà payés au titre de dommages et intérêts.

Du côté de l’acquéreur, l’inconnue quant à la durée de versement de la rente et son indexation constituent un handicap majeur. Autre hic : s’il décède, le paiement de la rente retombe sur les épaules des héritiers. Il est donc recommandé de souscrire une assurance-décès prévoyant le paiement d’un capital aux proches afin qu’ils assument cette charge à sa place. Enfin, il y a la concurrence de l’accession classique : « Les taux d’intérêt étant historiquement faibles en ce moment, les candidats à la propriété préfèrent emprunter, la durée du prêt est connue d’avance et ils bénéficient en plus d’une assurance en cas de décès », ajoute Michel Artaz.

Pas de barème unique

Le montant de la transaction est égal à la valeur du logement estimée sur le marché diminuée d’une décote pour droit d’usage et d’occupation. Cette somme est ensuite répartie entre le bouquet et une rente viagère, calculée suivant l’espérance de vie de l’occupant. Mais il existe autant de modes de calcul que de viagéristes car la loi n’impose pas de barème particulier pour ces calculs. Les écarts sont considérables ! D’après les tables de l’Insee, l’espérance de vie d’une femme de soixante-quinze ans est estimée à 13,9 ans en moyenne alors que les tables par génération utilisées des assureurs lui prédisent encore 16,9 années à vivre. Selon le barème utilisé, sa rente pourra donc varier de 462 euros à 702 euros…

Il reste donc du chemin à parcourir pour normaliser les méthodes de calcul et réduire les risques d’impayés. Mais, l’alternative existe déjà : le viager vendu en nue-propriété (le vendeur conserve l’usufruit et peut donc continuer à habiter son logement, mais l’acheteur en devient le propriétaire officiel), qui permet d’obtenir, selon l’âge et le sexe du vendeur, une réduction de 10 % à 50 % du prix de vente. Une formule en développement, car l’absence d’aléa sur la longévité la rend plus adaptée à la psychologie des acheteurs. Ici, l’intégralité du prix est réglée en capital, que le vendeur pourra placer sur un contrat de rente viagère ou une assurance-vie pour en tirer des revenus réguliers.

Source : Les Echos 12/11/10 | 02:00 | mis à jour à 10:44 | Vottoria de Bagnolo
Vente en viager ou prêt viager hypothécaire ?
Deux solutions existent pour tirer des revenus d’un bien immobilier : la vente en viager ou le crédit viager hypothécaire. Chacune répond à des besoins bien particuliers. Notre match.

Si vous hésitez à vous dessaisir d’un patrimoine immobilier pour améliorer votre situation financière, il existe une alternative au viager : le prêt viager hypothécaire. Pour l’instant, seul le Crédit Foncier le distribue. La somme débloquée sera d’autant plus importante que vous sollicitez le prêt à un âge avancé. Exemple : vous n’obtiendrez que de 15 % à 40 % de la valeur du logement si vous avez soixante-quinze ans, mais la quotité monte de 50 % à 65 % si vous en avez quatre-vingt quinze. Ces fourchettes tiennent compte de l’espérance de vie de l’emprunteur et de sa situation (homme seul, femme ou couple).

L’avantage de cette formule est que vous restez propriétaire du bien que vous pourrez léguer à vos héritiers. Mais ce prêt a la particularité de ne pas être amortissable. En clair, le remboursement du capital et des intérêts intervient au décès de l’emprunteur. C’est à ce moment-là seulement que ses enfants connaîtront le montant total dû à la banque. Ils devront alors choisir : soit ils remboursent l’établissement prêteur et récupèrent le logement, soit ils abandonnent la propriété à la banque qui se remboursera sur la vente. Or, comme le taux du prêt s’élève à 8,95 %, le capital emprunté atteint rapidement la valeur totale du logement ! Exemple : à quatre-vingts ans, Mme Lefort dispose d’un logement valant 300.000 euros. Elle sollicite un prêt viager hypothécaire de 120.000 euros. Un an plus tard, elle doit déjà à la banque environ 11.000,00 euros d’intérêts qui s’ajoutent aux 120.000 euros empruntés. Avec le jeu des intérêts composés, sa dette va dépasser 300.000 euros quand elle aura quatre-vingt-onze ans…

Heureusement, avec le prêt viager hypothécaire, la dette est plafonnée à la valeur du bien. Et la banque prend aussi le risque que le marché immobilier baisse et que la vente ne suffise pas à éponger la dette. Mais, de la même manière, vos enfants pourront être amenés à rembourser bien plus que 300.000 euros à la banque pour récupérer le logement, car l’établissement ne se fonde pas sur le prix initial, mais celui atteint sur le marché au terme. Bref, ce montage n’est réellement intéressant que si vous remboursez rapidement le capital. A un âge où il est difficile, voire impossible d’emprunter, un prêt viager hypothécaire vous permettra, par exemple, de faire face à une dépense importante comme un ravalement qui donnera de la valeur à votre logement avant de le revendre avec une plus-value qui servira à solder le prêt. Il peut aussi intéresser des personnes en trop mauvaise santé pour que la vente en viager soit envisageable ou trop âgées (car la rente devient onéreuse pour l’acheteur).

Source : Les Echos 12/11/10 | 02:00 | mis à jour à 10:47 | Vittoria de Bagnolo
 

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Prochaine visite prévue du 12 au 17 Janvier 2011
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L’ordonnance N°2010-1445 du 25 Novembre 2010 « portant adaptation pour les investissements réalisés dans les îles Wallis et Futuna, en Polynésie française et en Nouvelle Calédonie de la réduction d’impot sur le revenu en faveur de l’investissement locatif  » adapte ce dispositif pour certaines collectivités territoriales situées outre mer . Pour ces dernières, l’engagement de location est ramené à 5 ans à compter de la date d’acquisition et la réduction d’impôt est étalée sur cinq ans au lieu de neuf.
Sont visées les collectivités suivantes : îles Wallis et Futuna,Polynésie française et Nouvelle Calédonie .

Par ailleurs, il est prévu que les plafonds de loyer pourront être adaptés par décret.