Les loyers du parc locatif privé sont repartis à la hausse. Après être restés stables l’an dernier pour la première fois depuis dix ans, les loyers des baux nouvellement signés ont augmenté de 1,4 % en moyenne nationale sur les huit premiers mois de l’année, par rapport à la même période en 2009, selon les estimations de l’économiste Michel Mouillart pour Clameur, l’observatoire de référence du secteur. Le loyer de marché s’établit maintenant à 12,20 euros le mètre carré en moyenne nationale (12,60 euros le mètre carré pour le neuf ou le très récent), et le loyer mensuel moyen à 697 euros. Réalisées sur un échantillon de 13 % du parc locatif privé métropolitain, les estimations de Clameur révèlent une tendance dont les observateurs doutaient encore au premier trimestre 2010, quand la progression restait timide. « Avec l’automne, la pression sur les loyers s’atténue et l’année devrait se situer entre 1 % et 1,5 % », estime désormais Clameur. C’est nettement moins que les 3,1 % de hausse annuelle moyenne enregistrée sur la période 1998-2010, mais la situation a évolué rapidement. A fin mars, les loyers restaient en effet orientés à la baisse dans la majorité des grandes villes. A fin août, c’est terminé. Ils ont progressé dans 63,6 % des villes de plus de 60.000 habitants (contre 35,4 % en 2009 à la même époque), et dans quasiment les deux tiers si l’on prend l’ensemble des villes, contre la moitié l’an dernier.

En 2009, les loyers avaient reculé sur les logements de 3 pièces et plus (soit 45 % du marché). Cette année, plus la taille de l’habitation est grande plus la hausse est sensible : elle va d’un maximum de + 3 % pour les 4 pièces (9,10 euros le mètre carré) à une quasi-stabilité pour les studios et 1 pièce, qui forment un quart du marché (+ 0,4 %, à 16,10 euros le mètre carré). Ces derniers, dont le loyer mensuel moyen atteint 430 euros, semblent subir un « effet colocation ». Les évolutions s’avèrent donc disparates, et le loyer moyen national de 12,20 euros le mètre carré cache une importante dispersion, allant d’un minimum de 3,50 euros le mètre carré à un maximum de 34 euros, la moitié des locations étant réalisées à un loyer inférieur à 10,90 euros le mètre carré.

Si les loyers ont retrouvé un niveau de croissance modérée, « depuis 2006, les loyers de marché (+ 5 %) progressent moins vite que les prix », rappelle Clameur, qui évoque, pour cette année, une « reprise saisonnière en demi-teinte ». La mobilité résidentielle, en diminution tous les ans depuis 2006, a repris, mais très modestement, et le marché tourne donc au ralenti. Les délais moyens de remise en location s’allongent et « les exigences des candidats à la location sont plus grandes que par le passé, souligne Michel Mouillart. La mobilité résidentielle et l’indice des loyers retrouvent une progression, mais la vacance locative et le taux de travaux d’entretien-amélioration augmentent, ce qui montre un marché très difficile ».

La vacance locative (hors réalisation de travaux) atteint 2,1 mois, contre 1,8 mois en moyenne sur longue période. Elle a progressé de 6,1 % sur un an et est au plus haut depuis 1998. « La grande majorité des départements a une vacance de moins de deux mois mais 17 départements ont une vacance très importante et même en Ile-de-France, elle a augmenté ces dernières années, remarque l’économiste. Il y a une forte demande de logements, mais très sélective. » Afin d’éviter cette vacance et de relever le loyer, aujourd’hui, pour 37,4 % des relocations, les bailleurs effectuent des travaux d’amélioration et d’entretien. C’est le taux le plus élevé observé depuis 1998. Le loyer peut ainsi être relevé de 7,9 % entre l’ancien et le nouveau locataire, contre 4,7 % de hausse seulement s’il ne s’agit que de travaux courants (pour 33,5 % des relocations). En revanche, si le logement est présenté à la location en l’état (29,1 % des relocations), le loyer du nouveau locataire sera en moyenne de 0,2 % inférieur à celui du précédent locataire. Contrairement à ce que peut laisser croire la hausse des loyers moyens, le bailleur n’est donc pas nécessairement en position de force.

Loyers : les évolutions sont contrastées selon les villes

Source Les Echos / MC / [ 02/09/10  – 03H00  ]

Dans 16 % des villes de l’Hexagone, les hausses de loyers atteignent ou dépassent 5 %. A l’autre bout du spectre, à Toulouse par exemple, on constate une baisse. Sur longue période, de 1998 à 2010, c’est Paca qui décroche la palme de l’augmentation.

Palme de la hausse en Paca