Loi Scellier Revue de Presse
Loi Scellier : La cartographie régionale des risques en Juillet 2009
arrêté du 23 Septembre 2010: procédure d’agrément au dispositif SCELLIER des communes situées en zone C
Le décret du 23 Septembre 2010 relatif à l’agrément prévu aux articles 199 septvicies du code général des impôts détermine la procédure d’agrément visant à obtenir le bénéfice du dispositif SCELLIER au profit de certaines communes situées en zone C.
Cet agrément, délivré par le ministère du logement, devra être pris sur la base d’actes juridiques pris par les collectivités locales pétionnaires et devra notamment faire apparaître pour au moins la moitié, des indicateurs statistiques établis par un arrêté du ministre du logement.
L’arrêté du 23 Septembre 2010 relatif à l’instruction des demandes de l’agrément prévu au X du code général des impôts publié au Journal Officiel du 24 Septembre 2010 vient déterminer ces indicateurs statistiques.
Les indicateurs statistiques servant à apprécier les besoins en logementadaptés à la population sont les suivants:
- La part des bénéficiaires des aides au logement ayant un taux d’effort supérieur à 39% dans le parc locatif social réalisé par le ministre chargé du logement.
- Le prix moyen au m2 dans l’ancien
- Le nombre de transactions immobilières
- Le prix moyen au m2 des appartements neufs
- Le loyer moyen au m2 de la commune
- Le taux de variation de la population d’après l’INSEE
- Le taux de vacance des logements d’après l’INSEE
- Le nombre moyen de mise en chantier annuelles sur les trois dernières années d’après la base de donnée réalisé par le ministère chargé des statistiques et de la construction.
L’agrément devra également comporter un indicateur global des besoins en logement:
Cet indicateur correspond à la moyenne sur 100 des notes sur 100 obtenues pour chacun des indicateurs précédents.
Les notes sont fixées de la façon suivante:
Elles sont définies linéairement entre deux valeurs correspondant à une note minimale de 0 et à une note maximale de 100, fixées respectivement comme suit:
- 5% et 45 % pour la part des bénéficiaires des aides au logement
- 20% et 0% pour le taux de mobilité
- 1 000 € et 4 000 € pour le prix moyen au m2 dans l’ancie
- 2 pour mille habitants et 35 pour mille habitants pour l’indicateur du nombre de transactions immobilières
- 1 100 € et 5 000 € pour le prix moyen au m2 des appartements neufs
- 4.86 € par mois et 15 € par mois pour l’indicateur de loyer au m2
- 0% et 1.7% pour le taux de variation de population
- 12% et 0% pour le taux de vacance des logements
- 11 et 800 pour le nombre de mises en chantier annuelles sur les trois dernières années
Cependant, pour la délivrance de l’agrément, le ministre chargé du logement tiendra compte de ces éléments mais aussi de tout autre élément utile de nature à établir l’importance des besoins en logement et notamment:
- Des éléments d’expertise sur la situation du marché immobilier local
- Des éléments d’expertise sur la situation du marché immobilier local
- Des éléments d’expertise relatif à la conjoncture économique récente du bassin d’emploi de la commune.
Dispositif SCELLIER: communes situées en zone C. Procédure d’éligibilité à la réduction d’impôt. Décret du 23 Septembre 2010
L’article 199 septvicies X du code général des impôts dispose que :
» A compter de la publication d’un arrêté des ministres chargés du budget et du logement classant les communes par zones géographiques en fonction de l’offre et de la demande de logements, la réduction d’impôt prévue au présent article n’est plus accordée au titre des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté.
Toutefois cette réduction d’impôt est également acquise au titre des logements situés dans les communes mentionnées au premier aliné, lorsqu’elles ont fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement dans des conditions définies par décret après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme. La décision du ministre de délivrer l’agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population. »
En application de l’article 199 septvicies X du code général des impôts, les logements situés dans des communes appartenant à la zone C étaitent exclus de la réduction d’impôt Scellier, sauf agrément dévlivré par le ministre en charge du logement.
Le décret N° 2010-1112 du 23 Septembre 2010 relatif à l’agrément prévu au X de l’article 199 septvicies du code général des impôts vient définir la procédure et les conditions de délivrance de l’agrément délivré par le ministre en charge du logement et permettant aux logements réalisés dans une commune classée en zone C de bénéficier du dispositif Scellier.
Personnes pouvant formuler la demande d’agrément:
L’agrément sera délivré par le ministre chargé du logement sur la demande de la commune.
Si la compétence en matière d’urbanisme a été transférée à l’établissement public de coopération intercommunal, la demande devra émaner de cette personne publique.
Les communes qui peuvent faire cette demande d’agrément sont celles qui sont classées en zone C en application de l’arrêté prévu au dernier alinéa des articles 2 terdecies B et 2 terdiecies C de l’annexe III du code général des impôts. L’arrêté actuellement en vigueur est celui du 29 Avril 2009 relatif au classement des communes par zone, applicable à certaines aides au logement.
Si la demande est présentée par l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme, cet établissement devra préciser les communes pour lesquelles l’agréement est demandé.
Eléments devant être compris dans le dossier de la demande d’agrément:
La demande d’agrément devra comporter les éléments suivants:
- La délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement de coopération intercommunal autorisant le maire ou le président de l’établissement public à présenter la demande.
- L’avis du maire si la demande est présentée par la commune ou l’avis du président de l’établissement public accompagné de l’avis des maires des communes faisant l’objet de la demande lorsque celle ci est présentée par l’établissement de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme.
- La désignation de chaque commune sur laquelle porte la demande avec mention de son numéro INSEE.
- Le programme local de l’habitat pour les communes dans lesquelles ce document est exigé.
- Toutes justifications chiffrées et tous autres éléments utiles de nature à établir l’importance des besoins en logements non satisfaits la consistance du parc locatif et des catégories de logements recherchés dans la commune ou les communes faisant l’objet de la demande.
- La demande devra faire apparaître, pour au moins la moitié des indicateurs statistiques établis par un arrêté du ministre du logement, ainsi que des seuils établissant l’existence de besoins notables non satisfaits.
Eléments d’appréciation retenus par le ministre en charge du logement pour la délivrance de l’agrément:
Le ministre du logement, préalablement à la délivrance de l’agrément, devra procéder à une évaluation de l’ensemble des indicateurs statistiques fournis par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunal.
Le ministre transmettra la demande qui sera soumise au comité régional de l’habitat pour avis.
A défaut d’avis rendu par le comité dans les trois mois suivant la transmission de la demande au préfet, l’avis du comité est réputé émis.
Si la demande porte sur plusieurs communes, une décision distincte deva être émise pour chaque commune.
Refus d’agrément:
Le silence gardé par le ministre pendant un délai de cinq mois à compter de la date de l’avis de réception du dossier vaut décision de rejet de l’ensemble de la demande.
Délivrance de l’agrément et effets:
L’agrément délivré par le ministre du logement est valable trois ans à compter de son entrée en vigueur.
L’agrément délivré par le ministre en charge du logement rendra éligible à la réduction d’impôt Scellier les logements situés dans la commune en faisant l’objet et pour lesquels l’acte authentique d’acquisition est signé postérieurement à l’entrée en vigueur de l’agrément.
Pour les logements que le contribuable fait construire: ceux ci seront éligibles à la réduction d’impôt Scellier lorsque la demande de permis de construire a été déposé postérieurement à l’entrée en vigueur de l’agrément.
Plafonds de loyers et de ressources des locataires à retenir pour les logements situés dans les commune de la zone C qui ont fait l’objet de l’agrément:
Les plafonds de loyers et de ressources des locataires à retenir sont ceux figurant à l’article 2 terdecies B de l’annexe III du code général des impôts et à l’article 2 terdecies C de l’annexe III du code général des impôts.
Loi Scellier : Les avantages diminuent en 2011 et 2012
Source : Les Echos 08/09/10 – 01H00
La réduction d’impôt « Scellier » devait atteindre 15 % des dépenses engagées l’an prochain pour les logements non « verts ». Ce taux sera finalement ramené à 13,5 %, puis 9 % en 2012 et 0 % ensuite.
Soutien majeur à la promotion immobilière, le dispositif « Scellier » n’échappera pas au coup de rabot de 10 % sur les niches fiscales dites choisies. La mesure, qui permet de réduire son impôt sur le revenu en achetant un logement neuf et en s’engageant à le mettre en location pendant neuf ans, était déjà vouée à disparaître à compter de 2013. Mais les taux qui avaient été fixés lors du dernier budget pour ses deux dernières années de vie seront encore plus bas que prévu. Cette année, la réduction d’impôt atteint 25 % des sommes investies sur neuf ans, dans la limite de 300.000 euros. L’an prochain, elle devait être maintenue à 25 % pour les logements à basse consommation d’énergie (« BBC ») et ramenée à 15 % pour les autres. Les subventions publiques devraient finalement être respectivement ramenées à 22,5 % et 13,5 %. En 2012, le taux serait de 9 % (au lieu de 10 % prévu), pour les logements non verts, aujourd’hui très majoritaires. Il serait de 18 %, au lieu de 20 %, pour les logements BBC en 2012.
De nombreux acquéreurs déçus
Le dispositif, qui se voulait simple au moment de sa création en 2008, paraît donc de moins en moins lisible. A défaut, il incitera les particuliers à investir dans des logements moins gourmands en énergie : la différenciation des avantages fiscaux, à compter de l’année prochaine, doit permettre de faire décoller le marché du BBC, à 12 % des logements neufs en 2011 et à 30 % en 2012, espère Bercy.
Le dispositif n’est pas encore très coûteux (60 millions d’euros cette année). Le rabot de 10 % ne contribuera donc que faiblement à la réduction des niches de 10 milliards d’euros. Mais la rentabilité pour les particuliers est de plus en plus contestée. Adopté dans l’urgence et en vigueur depuis le 15 janvier 2009, le dispositif est en effet soupçonné d’avoir dopé non la construction mais la vente de logements neufs, permettant aux promoteurs d’écouler leurs stocks en un temps record. Ainsi, sur les 105.000 logements vendus en 2009, 68.000 l’ont été par la voie du dispositif Scellier.
Mais beaucoup de ces acquéreurs, comme cela s’est produit avec l’ancien dispositif Robien, sont déçus par ce placement. En effet, les plafonds de loyer fixés par la loi se situent souvent bien au-delà des prix du marché, ce qui pousse le particulier à anticiper un revenu bien supérieur à celui que le marché peut réellement lui offrir. L’investissement n’est donc pas forcément rentable. C’est ce qui a poussé le gouvernement à revoir à la baisse les plafonds de loyer (lire ci-contre), à compter du 1 er janvier 2011.
L. R., Les Echos
Pour la zone A (Ile-de-France), les plafonds de loyer resteront inchangés à Paris et dans certaines villes de la petite couronne, comme Saint-Denis, Montreuil, Saint-Ouen, Issyles-Moulineaux, Levallois-Perret, Vincennes, Fontenay-sous-Bois, etc. En revanche, « sur tout le reste de la zone A est appliqué un nouveau plafond de loyer, qui sera inférieur de 26 % ». Il aboutit à un plafond de 16,10 euros le mètre carré. Les plafonds de la zone B sont également réduits de 14 %.