Loi Bouvard – Censi-Bouvard – Scellier meublé – LMNP – Location meublée non professionnelle
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Le nouveau régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP – Loi Bouvard – Loi Censi-Bouvard )cumule les avantages
L’article 15 de la loi n°2009-431 publiée au Journal officiel du 22 avril 2009 a accordé aux particuliers qui investissent dans certaines résidences avec services la possibilité, à la condition qu’ils optent pour le nouveau régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), de bénéficier de la même réduction d’impôt que celle applicable à ceux qui investissent dans le cadre du dispositif Scellier.
Pour les investissements réalisés en 2009 et en 2010, la réduction d’impôt de 25% est calculée sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite de 300 000 euros, soit une réduction maximale de 75 000 euros, étalée sur 9 ans. Point important, lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par l’investisseur au titre de cette année, le solde pourra être imputé sur l’impôt dû au cours des 6 années suivantes.
Désormais alignés au regard de la réduction d’impôt, les deux dispositifs fiscaux présentent néanmoins des différences…à l’avantage du nouveau régime LMNP.
Tout d’abord, le dispositif Scellier ne concerne que les programmes situés en zones A, B1 et B2, le nouveau dispositif LMNP, qui n’est soumis à aucune condition de zonage, est applicable sur tout le territoire national.
Par ailleurs, alors que le bailleur ne profite d’aucun avantage fiscal dans le régime Scellier au-delà d’un montant d’investissement supérieur à 300 000 euros, l’investisseur s’inscrivant dans le nouveau régime LMNP bénéficiera de la déduction des amortissements pour la fraction supérieure à ce montant. De plus, dans le dispositif LMNP, l’amortissement du mobilier reste quant à lui fiscalement déductible, sans aucune limitation.
En outre, à la différence du dispositif Scellier, limité à l’achat d’un seul logement par an, le nouveau régime LMNP permet l’acquisition simultanée de plusieurs logements dans l’année.
Il convient également de souligner que le nouveau dispositif LMNP ne remet pas en cause la possibilité pour l’investisseur de récupérer la TVA à 19,6% sur le prix d’acquisition du bien, ce qui a pour conséquence de réduire le montant à financer et le coût final de l’achat.
Enfin pour optimiser au maximum l’opération, il peut être utilement conseillé de coupler un investissement LMNP avec réduction d’impôt de 25% avec un second investissement LMNP « ancien » (sans réduction d’impôt), qui permettra de totalement défiscaliser les revenus du premier.
Avantages du nouveau régime de la location meublée
• Réduction d’impôt de 25% (sur 9 ans), calculée sur le prix de revient du logement plafonné à 300 000€, accordée à compter de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure. La fraction du prix supérieure à 300 000 € bénéficie du régime fiscal de l’amortissent.
• Récupération de la TVA (19,6% du montant de l’investissement)
• Les charges annuelles traditionnelles (intérêts de prêt, taxe foncière, charges de copropriété…) peuvent être déduites des recettes encaissées et, en cas de déficit comptable constaté, celui ci pourra être imputé sur les recettes à venir pendant 10 ans.
• Application du régime fiscal sur tout le territoire, contrairement au dispositif » Scellier-Habitation » qui exclut la zone C
Conditions du nouveau régime de la location meublée
• L’investisseur doit louer le logement pendant au moins 9 ans à l’exploitant de l’établissement, de la résidence ou du Groupement de Communes (GCSMS : Groupement de Coopération Sociale et Médico-Sociale) ;
• Les plus-values réalisées lors de la cession des biens relèvent du régime des plus-values immobilières privées (exonération acquise au bout de 15 ans de détention)
• Contrairement au statut du LMP (Loueur en Meublé Professionnel), il n’est pas nécessaire d’être inscrit au Registre du Commerce, ni même de cotiser aux régimes de Sécurité Sociale et de Retraite des T.N.S. (Travailleurs Non Salariés), ce qui constitue un avantage certain et simplifie significativement la gestion…
• De même, il n’est plus nécessaire de réaliser 23 000€ de recettes annuelles, ce qui élargit encore les possibilités.
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