Loi Scellier

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Les contribuables concernés:

• Tous les contribuables qui souhaitent payer moins d’impôt.
• Ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier.
• Ceux qui souhaitent financer une partie de l’acquisition d’un patrimoine immobilier grace à une réduction d’impôt.

Les conditions:

• Le contribuable doit acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
• Le propriétaire doit s’engager s’engager à louer nu ce logement à une ou des personnes qui en feront leur habitation principale.
• Le propriétaire doit s’engager à louer ce logement pour une période de neuf ans.
• Le propriétaire doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond déterminé par décret en fonction du lieu de situation du logement.(exemple, pour Paris; 21,65? par m2 de surface habitable).

Les avantages fiscaux:

• En échange de ces engagements le propriétaire bénéficiera d’une réduction d’impôt de 25% du montant de l’acquisition plafonnée à 300 000 €.
• La réduction d’impôt est étalée sur neuf ans à raison de 1/9e par an.

Conditions tenant au logement

Ouvrent droit à l’avantage fiscal :
• Acquisition à titre onéreux de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
• Construction par le contribuable de logements neufs
• Acquisition à titre onéreux de locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logements
• Acquisition de logements réhabilités par le vendeur et dont la mutation entre dans le champs d’application de la TVA immobilière
• Acquisition de logements vétustes qui font l’objet , de la part de l’acquéreur , de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs
• Les logements neufs s’entendent de ceux qui n’ont jamais été ni habité ni utilisé avant leur acquisition
• Les logements doivent être conformes aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique prévu à l’article L 111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Conditions tenant à l’investisseur

L’investisseur doit être une personne physique
L’investisseur peut réaliser l’investissement de façon indirecte par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés autre que les SCPI (SCI par exemple)

Conditions tenant à l’engagement des investisseurs

Le propriétaire du logement doit prendre l’engagement de donner le logement en location nue à titre d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal pendant une durée de neuf ans
Lorsque le logement est la propriété d’une société qui le donne en location à un associé ou à un membre de son foyer fiscal , cet associé est exclu du bénéfice de l’avantage fiscal.

Situation des zones et plafonds de loyers

L’investisseur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année, en fonction du lieu de situation du logement.
• Zone 1: 21,65 € par mètre carré de surface habitable par mois.
Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne. Cote d’Azur (bande littorale Hyères-Menton).
Genevois français.
• Zone 2:15,05 € par mètre carré de surface habitable par mois.
Agglomérations de plus de 250 000 habitants
Grande couronne autour de Paris
Quelques agglomérations chères (Annecy,Bayonne,Chambery,Cluses,La Rochelle,Saint Malo)
Pourtour de la cote d’Azur.
Départements d’outre mer, Corses et iles.
• Zone 3: 12,31 € par mètre carré de surface habitable par mois.
Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants.
Autres zones frontalières ou littorales chères.
Limite de l’Ile de France.
A partir de l’impostion des revenus de 2010, la loi de finance pour 2010 prévoit d’étendre le dispositif de réduction d’impôt aux logements situées dans les communes de l’ancienne zone C.
Cette possibilité ne sera ouverte que si les communes concernées font l’objet d’un agrément délivré par le mministre chargé du logement, dans des conditions déterminés par décret après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement de coopération intercommunal.
La décision du ministre de délivrer ou non l’agrément devra prendre en compte les besoins en logement de la population;

Les avantages fiscaux

A partir de l’imposition des revenus de 2009, le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt.
• Le taux de la réduction d’impôt est de 25% du montant de l’acquisition (plafonnée à 300 000 €) pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010.
• Le taux passera à 15% pour les logements acquis ou construits en 2011.
• Le taux sera de 10% pour les logements acquis ou construits en 2012.
Ce taux pourra être majoré de 10 points lorsque le contribuable acquiert ou fait construire un logement dont le niveau de performance énergétique globale, déterminée dans des conditions fixées par dcret est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur neuf années.
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Les incompatibilités et interdictions

L’avantage fiscal n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés.Mais lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
Un seul investissement au titre d’une même année fiscal est possible, au titre de la réduction d’impôt. Pour les immeubles au titre desquels l’investisseur opte pour l’amortissement du prix, le nombre d’investissements est illimité.
Sont exclus du dispositif les immeubles historiques
La réduction d’impôt ne peut se cumuler pour un même logement avec l’une des réduction d’impôt prévues en faveur des investissements réalisés dans le secteur du tourisme (zrr), dans les résidence hôtelière à vocation sociale,dans le secteur du logement outre mer et dans le cadre de la loi Malraux
Un même logement ne peut non plus ouvrir droit à la réduction d’impôt et à l’amortissement ROBIEN.
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers
Reprise de la réduction d’impôt: la réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement de location ou le démembrement de propriété.
la réduction d’impôt doit être prise en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Exemples d’investissement et de défiscalisation

Pour un investissement de 100 000 € la réduction d’impôt est de 25 000 € sur 9 ans soit 2777,77 € par an:
• L’investissement conviendra aux investisseurs dont la TMI est de 30%, et pourra permettre dans ce cas de gommer en totalité l’impôt
Pour un investissement de 200 000 € , la réduction d’impôt est de 50 000 € sur 9 ans soit 5 555 € par an:
• L’investissement conviendra aux investisseurs dont la TMI se situe dans les tranches hautes des 30%
Pour un investissement de 300 000 € , la réduction d’impôt est de 75 000 € sur 9 ans soit 8 333,33 € par an:
• L’investissement conviendra aux investisseurs dont la TMI se situe dans les tranches les plus hautes des 30% et selon la situation familiale dans la tranche des 40%.

QUESTIONS / RÉPONSES

Quelles sont mes obligations pour profiter de la défiscalisation ?

Quels sont les avantages fiscaux?

Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 Décembre 2009 deux options sont ouvertes:
• Une réduction directe d’impôt
• Soit un avantage fiscal qui prend la forme d’un amortissement au titre des revenus fonciers.
La réduction d’impôt:
• Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% du prix d’acquisition plafonné à 300 000 €
• La réduction d’impôt est répartie sur neuf années.
• Si le solde de la réduction d’impôt au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable, elle peut être imputée sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième incluse.
L’imputation sur le revenu global des déficits fonciers:
– Le propriétaire pourra déduire du montant des loyers percus les charges suivantes:
• Les dépenses de réparation ou d’entretien
• Les dépenses d’amélioration.
• Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et non récupérées.
• Les provisions pour charge de copropriété.
• Les indemnités d’éviction et les frais de relogement des locataires.
• Les frais de gestion.
• Les primes d’assurance
• Les impôts perçus au profit des collectivités locales
• Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition du logement ou sa conservation.
Lorsque après déduction des charges , un résultat négatif apparaît, le déficit ainsi constaté peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
La part du déficit correspondant aux intérêts d’emprunt ne peut être imputée sur le revenu global.Cette fraction du déficit s’imputera sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Lorsque le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’excèdent sera imputable sur les revenus globaux des six années suivantes.

Puis je louer à un ascendant ou un descendant?

La location à un descendant ou un ascendant est possible.
L’ascendant ou le descendant ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.

Puis je louer à un membre de mon foyer fiscal ?

La location à un membre du foyer fiscal est interdite.

Puis je démembrer la propriété du logement ?

Le démembrement de propriété du logement est interdit.
Cependant, lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités du régime de faveur.

Puis je acquérir plusieurs logements et bénéficier plusieurs fois de l’avantage fiscal?

Pour les logements au titre de l’acquisition desquels la réduction d’impôt est demandée, l’investisseur bénéficiera d’une seule réduction d’impôt par an au titre de l’acquisition d’un seul logement

Cependant, il est possible de cumuler deux réductions d’impôt SCELLIER au titre d’une même année si elles découlent de deux actes distincts sur deux années disctinctes.

En effet, l’article 199 septvicies du code général des impôts limite le nombre d’investissement sous le dispositif SCELLIER à une seule acquisition par an. Ainsi, le contribuable ne pourra bénéficier de la réduction d’impôt au titre d’une même année qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.

Cependant, l’instruction fiscale 5B-17-09 (Bulletin officiel des impôts N°52 du 15 Mai 2009) précise  que lorsqu’un même contribuable acquiert au titre de deux années distincts deux logements pour lesquels le fait générateur de la réduction d’impôt intervient la même année, chacun de ces logements ouvrira droit à l’avantage fiscal au titre de cette même année.

Le fait générateur de la réduction d’impôt n’est pas l’acquisition mais l’achèvement du bien. Lorsque deux biens acquis au titre de deux années différentes sont livrés la même année, la réduction d’impôt portera sur les deux logements et sera imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année d’achèvement des deux biens immobiliers .

Ainsi, un contribuable qui acquiert en 2010 un logement en l’état futur d’achèvement pour un prix de 300 000 € et en 2011  un second logement en l’état futur d’achèvement pour un prix de 300 000 €  et dont les dates d’achèvement sont fixées à l’année 2012 ,pourra obtenir une réduction d’impôt calculé sur le prix de revient des deux logements à partir de 2012 et pendant neuf ans.

Il est également possible au titre d’une même année de cumuler la réduction d’une opération Scellier avec une souscription en SCPI Scellier.

Exemple : on peut compléter un investissement de 250 K€ dans un bien neuf et souscrire une SCPI Scellier pour 50K€. La base de défiscalisation sera alors de 250K€ + 50K€ = 300 K€ soit le plafond annuel de la loi Scellier.

Que se passe t il en cas de non respect de l’une des conditions au cours de la période de défiscalisation ?

Pour les logements qui font l’objet de l’amortissement (disposition applicable uniquement jusqu’au 31 Décembre 2009):
• Le non respect de l’une des conditions d’application du régime entraine la réintégration du montant des amortissements dans le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle intervient la remise en cause.
Pour les logements ouvrant droit à la réduction d’impôt:
• La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement de location ou le démembrement du droit de propriété du logement .

Quel est le niveau de performance énergétique à atteindre pour bénéficier de la majoration de réduction d’impôt SCELLIER ?

L’article 199 septvicies du code général des impôts prévoit que les contribuables qui acquiérent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt de 25% du montant de l’acquisition pour les logements acquis ou construits en 2009 et 2010.

Après 2010, le taux de la réduction d’impôt passera :

- à 15% pour les logements acquis ou construits en 2011

- à 10% pour les logements acquis ou construits en 2012.

Cependant, le même article dispose que : « toutefois, lorsque le contribuable acquiert ou fait construire un logement neuf dont le niveau de performance énergétique globale déterminé dans des conditions fixées par décret et justifié par le bénéficiaire, est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur, le taux de la réduction est majoré de dix points pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012. »

Ainsi, le taux de la réduction restera à 25% pour les logements acquis ou construits en 2011 et à 20% pour ceux acquis ou construits en 2012, lorsque ceux ci  répondent au niveau de performance énergétique globale déterminé par décret.

Le niveau de performance énergétique que devra atteindre le logement est déterminé par le décret N°2010-823 du 20 Juillet 2010 pris pour l’application de l’article 199 septvicies du code général des impôts relatifs à la réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’investissement locatif.

Le logement devra être labellisé bâtiment basse consommation énergétique , BBC 2005.

Le label BBC 2005 est défini aux articles L 111-9 et R 111-20 du code de la construction et de l’habitation.

Les modalités techniques de ce label sont précisées par l’arrêté du 3 Mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label haute performance énergétique.

Un investissement en Scellier est il adapté à ma situation fiscale?

Ma TMI est de 30% ( revenu net imposable compris entre 46 000 € et 56 000 €) , pour un investissement de 100 000 € :
• La réduction d’impôt est de 37 000 € sur 15 ans soit 2777,77 par an les 9 premières années.
• L’investissement en Scellier, selon la situation familiale permettra d’effacer en totalité l’impôt ou le diviser par deux .
Ma TMI se situe dans la tranche haute des 30%(revenu net imposable compris entre 56 000 € et 69 000 €), pour un investissement de 200 000 € :
• La réduction d’impôt est de 74 000 € sur 15 ans soit 5555,55 € par an les neufs premières années.
• L’investissement en Scellier , selon la situation familiale permettra de diviser l’impot sur le revenu par deux.
Ma TMI est de 40% ( revenu net imposable compris entre 69 000 € 10 000 000 € )pour un investissement de 300 000 € :
• La réduction d’impôt est de 110 000 € sur 15 ans soit 8333,33 € les neufs premières années.
• L’investissement en Scellier conviendra aux investisseurs se situant dans la tranche basse et médiane des TMI à 40% , en leur permettant d’effacer jusqu’à la moitié de l’impot.

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