NOTE IMPORTANTE SUR LA LOI DE FINANCES 2011 :

Astuces pour échapper au

« coup de rabot sur les niches fiscales »

DISPOSITIF FISCAL           BBC         NON BBC

Autres amendements en cours de validation :

I°) Mise en place d’une période transitoire pour les investissements plafonnés et engagés AVANT 2011.

Il faut que la réservation ait été enregistrée chez le notaire ou au service des impôts avant le 31 Décembre 2010,

puis que l’acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011 pour qu’il ne soit pas soumis au coup de rabot

II°) Réduction du plafonnement des niches fiscales pour les revenus et investissements réalisés en 2011.

Ce plafond serait de 18000 € +6% du revenu imposable

III°) Réduction du plafond GIRARDIN à 36000 € ou 13% du revenu imposable.

Veuillez nous consulter afin d’éviter de faire une « sur-défiscalisation » perdue.

Note de Maître Denis THURET, Notaire, du 8 Novembre 2010 N°2010-17

RELATIVE au projet de Loi de Finances pour 2011 et au sort des réductions d’impôt pour les

investissements « manifestés » au plus tard le 31 décembre 2010.

L’article 58 du projet actuel de Loi de Finances pour 2011 (débats en cours à l’Assemblée Nationale),
prévoit notamment dans son VII 1° que « Les I à V sont applicables à compter de l’imposition des
er
revenus de l’année 2011 pour les dépenses payées à compter du 1 janvier 2011, à l’exception de
celles pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris avant le 31 décembre 2010, l’engagement de
réaliser un investissement immobilier. »

En outre, dans l’exposé des motifs relatifs à cet article, il est également précisé : « Seraient enfin
exclus du champ de la réduction les avantages fiscaux acquis à compter de l’imposition des revenus
de l’année 2011, mais qui trouvent leur fondement dans une décision d’investissement immobilier
antérieure »

On peut se poser la question de savoir si un contrat préliminaire même enregistré constitue bien « un
engagement de réaliser un investissement immobilier ».

En effet, un contrat de cette nature n’est pas une promesse synallagmatique et n’est donc pas
assimilable à une vente. Il s’agit d’une simple réservation.

En conséquence, il me paraît judicieux de pouvoir faire manifester cet engagement par chaque
investisseur d’une manière formelle :

- dans le premier cas de figure, le contrat préliminaire est déjà signé et il convient de le faire
enregistrer au centre des impôts du domicile de l’une des parties (le promoteur « réservant »
ou l’investisseur « réservataire »).

* Pour faire enregistrer un acte sous seing privé, il convient le plus souvent de
présenter trois originaux de cet acte (un pour la recette et un pour chacune des deux
parties).

* Il s’agit là d’un premier obstacle et il convient de prendre contact avec le centre des
impôts concerné pour savoir si des copies conformes du contrat de réservation
peuvent être admises (en sus de l’unique original).

* Il est à préciser que le simple dépôt au rang des minutes d’un notaire ne donne pas
date certaine à l’acte sous seing privé annexé sauf si l’acte de dépôt comprend
également la reconnaissance d’écriture et de signature par chaque partie.

- Il y a une autre solution plus rapide et semble-t-il plus efficace : chaque réservataire, après
l’expiration du délai de sept jours de rétractation, pourrait signer une procuration qui
préciserait bien le texte suivant :

* Concernant le dispositif SCELLIER

« Le ou les mandants précisent qu’ils s’engagent, sous les conditions suspensives
(essentiellement l’emprunt) énoncées dans ledit acte, à réaliser un investissement
immobilier ressortissant des dispositions de l’article 199 septvicies du Code Général
des Impôts dont l’acte authentique ne pourra pas être signé avant le 31 décembre
2010, et qu’ils souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ces textes au
taux applicable jusqu’au 31 décembre 2010
Ils s’engagent en conséquence à :
– acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans une commune
située dans certaines zones du territoire se caractérisant par un déséquilibre entre
l’offre et la demande de logements et respectant les caractéristiques thermiques et la
performance énergétique exigées par la réglementation en vigueur,
– donner en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de
neuf ans ledit logement d’une manière effective et continue dans les douze mois qui
suivent la date d’acquisition ou la date d’achèvement si elle est postérieure
Le tout dans les conditions énoncées par l’instruction numéro 5-B-17-09 du 12 mai
2009 »

* Concernant le dispositif BOUVARD

« Le ou les mandants précisent qu’ils s’engagent, sous les conditions suspensives
(essentiellement l’emprunt) énoncées dans ledit acte, à réaliser un investissement
immobilier ressortissant des dispositions de l’article 199 sexvicies du Code Général
des Impôts dont l’acte authentique ne pourra pas être signé avant le 31 décembre
2010, et qu’ils souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ces textes au
taux applicable jusqu’au 31 décembre 2010
Ils s’engagent en conséquence à :
– acquérir un ou plusieurs logements neufs ou en l’état futur d’achèvement situés
dans un établissement visé par l’instruction numéro 5-B-2-10 du 29 décembre 2009,
– donner en location ledit logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à
l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel il se trouve d’une
manière effective et continue dans le mois qui suit la date d’acquisition ou la date
d’achèvement si elle est postérieure
Le tout dans les conditions énoncées par l’instruction numéro 5-B-2-10 du 29
décembre 2009 »

* Il est évident que le coût de cette procuration devra sans doute être supporté par le
promoteur ou le commercial qui voudra en obtenir la signature par le réservataire.
Etant précisé qu’aux termes de cette procuration, les mandants reconnaîtront
formellement leur signature sur le contrat préliminaire qui sera annexé.

- Il demeure une solution intermédiaire qui consiste, pour les contrats préliminaires non encore
signés, à préciser que le réservataire s’engage à réaliser un investissement immobilier
ressortissant des dispositions de l’article 199 septvicies du Code Général des Impôts (pour le
dispositif SCELLIER) ou de l’article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (pour le
dispositif BOUVARD) dont l’acte authentique ne pourra pas être signé avant le 31 décembre
2010, et qu’il souhaite bénéficier de la réduction d’impôt prévue par ces textes au taux
applicable jusqu’au 31 décembre 2010.

* Ce contrat devra être enregistré après signatures comme énoncé ci-dessus.

- Dans l’hypothèse où le contrat préliminaire serait déjà signé, il conviendrait de le faire
enregistrer et également de faire établir un additif sous seing privé précisant bien
l’engagement de réaliser un investissement immobilier comme énoncé ci-dessus, ou bien
encore de faire recevoir, par un notaire, cette déclaration afin qu’elle ait date certaine et
qu’elle soit incontestable.

Bien entendu, ces développements sont une proposition qui tente de pallier l’absence de précisions
dans le texte de loi.

L’Administration publiera, certainement, une instruction dans le courant de l’année 2011 relative aux
sujets évoqués par cette note.

Il sera alors trop tard.

Cela vaut certainement la peine de prendre toutes dispositions préalables, susceptibles de garantir à
nos clients le maintien des taux élevés, encore en vigueur en 2010.

Source : D. THURET. Notaire