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Prochaine visite prévue du 12 au 17 Janvier 2011

Ne tardez pas à réserver vos places

Celui qui visite la Floride en tombe immédiatement amoureux. La clarté du ciel, la proximité
immédiate de la mer, une nature grandiose et particulièrement préservée, emportent vite tous les
suffrages. Ajoutez à cela l’indéniable charme européen de Miami, l’hospitalité et la gentillesse de sa
population, sa serviabilité, y compris dans les grandes villes, l’énergie créatrice palpable, et vous
vous sentez simplement bien, heureux, serein, partout.

Si vous fonctionnez au « coup de cœur », prenez l’avion, laissez vous guider par des américains aussi
accueillants que professionnels, sûrs de la qualité de leur offre, et qui n’ont qu’à montrer pour
convaincre : vous êtes leurs invités pour trois jours.

Les programmes que nous référençons sont parmi les plus beaux programmes en cours de
réalisation en Floride, et à l’intérieur de ceux-ci, nous vous proposons une
sélection des meilleurs terrains disponibles dans ces programmes, triés spécialement pour une
clientèle européenne particulièrement exigeante, ainsi que des choix de villas à construire qui seront
livrées « clef en mains » et traitées avec luxe.

Un investissement remarquable …
Si vous avez en sus besoin d’éléments rationnels pour vous décider à investir en Floride, il n’en
manque pas : Des raisons structurelles renforcées par des raisons conjoncturelles, justifient un
investissement foncier en Floride promis à de belles plus values.

Structurellement, une migration importante d’américains du Nord vers le Sud et particulièrement la
Floride s’installe durablement, au rythme de mille personnes par jour ! (le solde migratoire positif
s’établit en septembre 2006 à 1060 personnes par jour). Elle n’est plus celle des retraités venant en
Floride profiter de la douceur du climat tout au long de l’année et qui avait commencé dans les
années 60. Elle est désormais liée à un changement profond du marché du travail : Les grands
centres industriels du Nord ne nécessitent plus autant de salariés, par le fait de la robotisation ou de
la délocalisation des grandes unités de production. Au contraire, les métiers de service, et ceux qui
sont liés aux nouvelles technologies, permettent de travailler chez soi ou dans un environnement
plus choisi qu’imposé.

Beaucoup de jeunes familles décident ainsi de s’installer en Floride, où la vie est encore beaucoup
moins chère que dans les grandes métropoles du Nord, comme Chicago, Détroit ou New York, et
tellement plus agréable, non seulement d’un point de vue climatique (surtout l’hiver) mais aussi au
regard de la criminalité et la délinquance.

Une ville nouvelle …
Devant cet afflux de demande, l’Etat de Floride, en concertation avec l’Etat Fédéral et les « Comtés »,
a décidé de créer les infrastructures nécessaires à cet apport massif de population.

La Côte Est ayant été largement développe dans les années 60-70, surtout au Sud en partant de
Miami, c’est la Côte Est ayant été choisie pour réaliser ce nouveau grand centre urbain, par
l’extension gigantesque d’une ville qui comptait déjà à l’année près de 170 000 personnes et qui dans
un futur proche en comptera 200 000 de plus, Port Charlotte !

C’est dans ce contexte que les « Développeurs » ont investi la périphérie de ce nouveau Centre
Urbain, en acquérant des surfaces considérables, les dotant des viabilités nécessaires à la
construction selon un cahier des charges draconien, tant du point de vue des zonages que des
normes environnementales.

Le Développeur auquel nous faisons appel exerce son métier depuis des décennies en Floride, et
bénéficie à ce titre d’une expérience remarquable dans la conduite des dossiers de constructibilité. Il
avait anticipé l’implantation de cette ville nouvelle en faisant des réserves foncières tout autour du
projet actuel, en cours de réalisation. Il a été longtemps le plus gros contribuable foncier de l’Etat,
avant que des groupes énormes venus de Palm Beach ou du Texas investissent aussi massivement
dans le Comté de Port Charlotte à coup de dizaines de millions de dollars (tout récemment, pour un
total de 339 millions de $).

Universités, bibliothèques, centres commerciaux, hôpitaux, stade de football (européen) ont été
planifiés et les travaux ont commencé. Les voies de communication proportionnées au trafic futur
sont déjà construites. Les magasins de meubles, stations service, ont investi les lieux, comme l’avant-
garde de dizaines de milliers de nouveaux arrivants à équiper. Le programme de terrains à bâtir ici
présenté concerne uniquement une zone résidentielle de constructions de maisons individuelles, à
l’orée du Centre ville nouveau. 50 000 maisons doivent être construites sur 10 ans… dont 15 000 rien
qu’à North Port !

Un signe qui ne trompe pas : En 2006, l’ancienne Mairie (City Hall) de North Port a été désaffectée et
remplacée par une nouvelle Mairie au moins quatre fois plus grande. Le poste de police et la caserne
de pompiers de North Port ont suivi le même chemin. Ces bâtiments flambants neufs, à la taille
impressionnante, ont été dimensionnés pour accueillir et servir les nouveaux arrivants.

Quelques chiffres qui font rêver les parents soucieux de l’éducation de leurs enfants : la construction
de 12 écoles, pour les 12 ans à venir a été planifiée. Chaque classe comptera 11 élèves pour 1
professeur …

Un Développeur, qu’est-ce que c’est ?
Revenons sur la définition de la mission de « Développeur », qui n’existe pas exactement sous cette
forme en France. Celui-ci est, aux Etats-Unis, un individu ou une société disposant de moyens
capitalistes très importants, et qui achète du foncier, dans l’espoir qu’il obtiendra, à terme, après un
long périple administratif qui peut durer des années, le droit à construire, et donc la possibilité de
revendre des parcelles.

Cela suppose en effet d’obtenir les autorisations du Comté, de l’Etat et de l’Etat Fédéral, qui tour à
tour, peuvent imposer différentes règles d’urbanisme, différents aménagements parfois fort
couteux, notamment pour respecter l’environnement. Le développeur « porte » le projet, et spécule
sur le résultat de ses efforts. Au final, les autorisations données le seront à titre définitif, et non
provisoire. Devant l’importance des coûts que cela représente, plusieurs développeurs peuvent se
relayer : celui qui reprend le projet dédommageant le précédent des dépenses engagées. Le projet se
valorise ainsi au fur et à mesure des années.

C’est aussi la raison pour laquelle les premiers terrains constructibles vendus sont particulièrement
abordables : les zones sont au départ vides d’habitations, mais leur valeur augment
proportionnellement à l’accroissement de la densité des constructions nouvelles.

L’effet €uro fort …
Conjoncturellement maintenant, il est à noter que les Européens sont particulièrement favorisés
aujourd’hui : En effet, la faiblesse relative du Dollar rend les acquisitions immobilières aux Etats-Unis
particulièrement bon marché, avec un avantage qui a oscillé cette année entre 20 et 30 % selon le
cours. Le cours actuel a dépassé les 1.40 $ pour 1 € (octobre 2009).

Cet avantage conjoncturel explique pour une part la rapidité de notre succès, puisque depuis trois
ans et demi près de 15 % des terrains vendus par notre développeur l’ont été à des Européens, les 85
% restants étant acquis par des américains habitant les Etats du Nord.

Aucune obligation de construire …
Nul n’est besoin de construire, car vous pouvez garder le terrain acquis autant de temps qu’il vous
plaira sans perdre sa constructibilité et le revendre plus tard pour en encaisser la plus value. Mais
vous pouvez aussi y bâtir votre résidence secondaire (et peut-être un jour, principale) en faisant
appel soit à la société de construction liée au développeur soit à tout autre constructeur.

Surface et prix …
Ces terrains sont d’une superficie qui oscille pour la plupart entre 965 m² et 1250 m², et sont vendus
aujourd’hui entre 40 000 $ (pour des terrains situés près du nouveau centre ville) et 58 000 $ (pour
des terrains en deuxième ligne de canal ou dans l’environnement de maisons exceptionnelles ou
autour du golf), ce qui, compte tenu du dynamisme du marché immobilier floridien dont on vient de
parler, laisse entrevoir des plus values importantes à moyen et long terme. Songez que sur la côte

Est, les mêmes surfaces placées dans des environnements comparables peuvent atteindre 500 000 $,
et dix fois plus lorsqu’une station « chic » a pris son envol, à l’instar de Bocca Raton ou Palm Beach.

Le prix dépend beaucoup de l’emplacement du terrain, et de la qualité de sa viabilité. Plus il est
proche des canaux ou dans un environnement de très belles maisons, plus son prix sera élevé, et
inversement.

Les maisons dont nous vous fournissons les plans (lesquels sont sujets à évolution en fonction des
gammes présentées chaque année) sont livrées avec de nombreux équipements de confort, comme
la climatisation, les moquettes partout hors pièces d’eau, la cuisine équipée à l’américaine,
l’aménagement extérieur du jardin, la voie d’accès pour le garage, et sur option, une piscine
adjacente, entièrement close selon un procédé original tant par sa légèreté visuelle que son
esthétique, derrière la maison. Elles représentent des surfaces habitables qui oscillent entre 121 et
239 m².

Le prix des villas s’échelonne de 225 900 $ pour le modèle Guadeloupe (3 chambres, 2 salles de bain,
1312 pieds carrés soit 121 m² sous air conditionné, et y compris annexes dont garages 1974 pieds
carrés soit 183 m²) à 390 000 $ pour le modèle Versailles comprenant 4 chambres, 3 salles de bains,
2574 pieds carrés soit 239 m² sous air conditionné et y compris annexes dont garage 3649 pieds
carrés soit 339 m² (prix au 17 mars 2006).

Comment découvrir l’offre ?
Plusieurs fois par an, des voyages sont organisés, départ le Mercredi matin, arrivée également le
Mercredi dans l’après-midi à MIAMI. Nous sélectionnons les candidats acheteurs potentiels et
l’équipe américaine nous accueille et nous dirige ver un charmant hôtel sur Miami, à « South
Beach », haut lieu de la mode (l’ancienne maison de VERSACE transformée en Musée en est le
symbole) sur Collins Avenue, à un bloc d’Ocean Drive. Vous pourrez alors librement organiser votre
soirée : simplement vous reposer à l’hôtel de votre voyage, ou en profiter pour vous promener à pied
sur la plage et vous plonger dans une atmosphère vraiment unique : les immeubles au style Art Déco,
les boutiques de luxe, les bars-restaurants sur l’avenue de la plage (Ocean Drive), et le défilé des
voitures rutilantes, souvent très originales, que leurs conducteurs viennent montrer au badauds
admiratifs. Ce ne sera qu’un avant goût, puisque au retour de Port Charlotte, votre journée du
samedi et votre matinée du dimanche vous permettront de profiter de la plage, des boutiques, du
spectacle (surtout le soir) offert par South Beach.

Le lendemain matin, tôt (vous n’aurez aucun mal à vous réveiller, à cause du décalage horaire) nous
partons pour Port Charlotte, dans un minibus, avec l’équipe américaine qui communique son
enthousiasme, en délivrant notamment une foule d’informations utiles et explicatives qui nous
permettent de bien comprendre la genèse du programme, dans une ambiance détendue et
conviviale.

C’est le début de la prise en charge par le Développeur des frais de restaurants, d’hôtels et de
déplacements pour trois jours.

Une halte pour visiter le Parc National des Everglades, en bateau à hélice, permet de parfaire la
communication entre tous les participants, et découvrir les fameux alligators ainsi que la faune
spécifique, panthère de Floride, Oiseaux pêcheurs etc …

Quittant l’Est pour l’Ouest de la Floride, nous remontons jusqu’à Port Charlotte, par l’autoroute
dénommée « TAMIAMI », parce qu’elle joint TAMPA à MIAMI que nous joignons après 2 heures et
demi de voyage depuis MIAMI. C’est le début de la visite …

Remontée de la Myakka River, tour en bus pour voir les développement en cours, la ville actuelle et
les installations en construction, passage par Venice, en bord de l’Ocean, à l’orée du programme,
tout est fait pour bien appréhender l’environnement , le paysage, l’activité. Nous vous imprégnons
ainsi de l’esprit des lieux qui se renforce avec les petits-déjeuners, déjeuners et dîners partagés tous
ensemble dans les restaurants fréquentés non par des touristes mais des américains locaux.
Bien entendu, le lendemain de notre arrivée, c’est-à-dire vendredi, est consacré à la visite et au choix
des terrains et d’expérience, beaucoup de décisions d’achat se prennent à ce moment là.

Une visite chez les « Lawyers » …
La dernière halte marquante se fera chez les « Lauwyers », c’est-à-dire l’étude de Notaires chargés de
la rédaction des actes : il s’agit ici de poser toutes les questions sur la procédure à suivre, la
constitution des actes de propriété et leurs délais de réalisation, la constructibilité des terrains, les
garanties juridiques offertes etc … le cabinet d’avocats et notaires (le système américain est différent
du nôtre) est le plus important de Floride. Une personne est détachée en permanence par ce cabinet
pour enregistrer les actes de notre développeur et se prête volontiers au jeu des questions-réponses.
Il faut savoir qu’il existe aux Etats-Unis différents niveaux de sécurité juridique : essentiellement
trois : le premier est un « à vos risques et périls », la culture du risque étant particulièrement
cultivée. Le deuxième vous met à l’abri d’éventuels hypothèques (« Mort-gage ») et le troisième
niveau vous garantit l’absence d’hypothèques et la certitude d’être le bien propriétaire, par la prise
d’une assurance de titre de propriété.
Il va de soi que les prix demandés intègrent le plus haut niveau de sécurité juridique. Absence
d’hypothèques et assurance au titre de propriété. L’absence de garanties peut expliquer des prix
inférieurs pratiqués par des particuliers revendeurs de lots et consultables sur internet. Il convient
donc d’être très vigilant sur cette question.

Vendredi soir, dernier repas pris en commun et dernière nuit d’hôtel prise en charge par notre hôte,
de retour à Miami. C’est le moment de profiter des charmes hispaniques de MIAMI et de ses folles
soirées le long d’Océan Drive. Certains préfèreront (ou seront dans l’obligation de) prendre l’avion de
retour le lendemain samedi. Mais si vous saisissez l’opportunité de passer un jour et une nuit de plus
à MIAMI, à vos frais mais bénéficiant d’un tarif préférentiel dans notre hôtel, vous pourrez d’autant

plus apprécier les joies de cette cité jeune, souriante et spectaculaire. Si vous avez choisi d’acquérir
un ou plusieurs lots, l’équipe américaine sera heureuse d’enregistrer vos réservations soit le samedi
matin soi le dimanche matin.
Les retours les plus fréquents se font le dimanche après-midi pour une arrivée le lundi en France vers
7h.

Comment concrétiser votre achat ?
Sans avoir versé le moindre acompte, vous retourner en France et vous aurez tout loisir de
concrétiser votre acquisition en faisant procéder au virement de tout ou partie du prix d’achat (selon
que vous achetez comptant ou à crédit) dans les deux semaines. A défaut, votre lot sera remis sur le
marché pour être vendu à quelqu’un d’autre, après que les américains se soient bien assurés auprès
de vous que vous ne souhaitez pas disposer d’un compréhensible délai supplémentaire et que par
conséquent vous renoncez à votre acquisition.

Le Cabinet d’Avocats – Notaires, procède alors à toute la formalisation de votre titre de propriété et
vous le délivre sous un délai d’environ trois mois.

Aspect fiscal
En qualité de propriétaire foncier aux Etats-Unis, votre seule obligation vis-à-vis de l’Administration
américaine pour la détention de votre lot consiste à payer annuellement votre impôt foncier, qui se
monte à environ 500 $ pour un terrain nu, auprès du Comté de Charlotte. Il est proportionnel à une
« valeur cadastrale » qui ne suit pas nécessairement les prix du marché, mais se réactualise de temps
en temps pour rattraper son retour sur celui-ci.

Les règles fiscales sont issues de la Convention Fiscale Franco-Américaine, dont le texte peut être
consulté à partir du lien suivant : CONVENTION FISCALE FRANCO-AMERICAINE

Il faut essentiellement retenir que la Convention réserve au Etats-Unis l’imposition des biens
immobiliers qui y sont situés, et exclut toute double imposition.

En cas de revente ultérieure, la plus value réalisée est soumise à l’impôt fédéral sur le revenu au
taux maximal de 15% (il n’y a pas d’impôt au niveau de l’Etat de Floride). Pour avoir l’assurance que
l’ensemble des impôts dus par l’assujetti étranger seront payés, une retenue à la source de 10% à
titre de garantie est opérée sur le prix de revente du bien par l’Etat américain.

NOS CONSEILS :

Pour l’acquisition du terrain, si vous disposez d’une épargne suffisante, vous aurez le choix entre
payer comptant ou à crédit.

Vous serez alors peut-être tenté(e) de choisir l’étalement. Faites bien votre calcul : l’évolution du
cours du dollar sur la période peut changer la donne. En septembre 2003, le cours était aux environs
de 1€ pour 1.20$, en janvier 2005 1€ pour 1.30$, en juillet 2005 à nouveau 1€ pour 1.20$ environ, en
décembre 2006, comme en mars 2007, 1€ pour 1.32$, en octobre 2009 1€ pour 1.40$.

S’il vous faut mobiliser une épargne déjà placée sur des supports obligataires, ou un PEA par
exemple, pensez aux conséquences fiscales d’un rachat anticipé, et préférez alors l’étalement, si le
rachat nécessaire est postérieur à la date de maturité fiscale de votre placement.

Pensez aussi que si votre but final est d’émigrer aux Etats-Unis, la constitution d’un patrimoine en
Amérique peut grandement faciliter vos démarches : en effet, les américains privilégient
l’implantation d’immigrants disposant déjà des moyens de vivre (250 000 € minimum) avant de vous
offrir la possibilité d’accéder au « rêve américain ».

FINANCEMENT
Vous ne payez rien aux Etats-Unis, pas même un acompte.
Vous pouvez payer votre lot comptant ou préférer payer votre lot en 4 fois (crédit promoteur gratuit)
40 % au comptant, le solde en 4 versements trimestriels. Ou en 8 fois (40 % au comptant) le solde en
8 versements trimestriels.

Règles sur les transferts de capitaux …
Le principe de base est celui de la libre circulation de capitaux : vous avez parfaitement le droit
d’acquérir un bien immobilier aux Etats-Unis et de la payer avec votre épargne française.
En revanche, le mode de paiement doit être choisi avec soin :

•

Vous ne pouvez pas payer votre lot en espèces, compte tenu à la fois de la législation
douanière sur le transfert de capitaux, des mesures prises pour lutter contre le blanchiment
des capitaux d’origine douteuse et de celles prises pour lutter contre le financement occulte
du terrorisme.

•

Vous pouvez payer par chèque, mais une déclaration douanière doit être faite en conformité
avec la règle française dès lors que le montant dépasse la limite fixée par l’Administration
française (ce qui est forcément le cas pour le prix d’un terrain) au-dessous de laquelle une
déclaration est inutile.

•

Vous pouvez faire un virement bancaire, sans avoir besoin de faire de déclaration douanière.
En effet, c’est la banque qui communique globalement les rentrées et sorties de capitaux à la
Banque de France de manière à ce que le calcul de la balance des paiements soit exact. C’est

l’exactitude de ce calcul qui justifie la nécessité des déclarations douanières pour les
paiements par chèque ou en espèces, et non une limite à la libre circulation des capitaux.

Etat du marché actuel en Floride (Février 2010)
Après 5 années de fortes hausses, il convient de faire le point et d’analyser ce qui ressort de la
spéculation pure et ce qui présente des perspectives structurelles de valorisation des investissements
fonciers et immobiliers en Floride. Les journaux ont publié des articles parfois alarmants (et donc très
vendeurs) sur la « crise immobilière » aux Etats-Unis. Qu’en est-il vraiment ?

En ce qui concerne la spéculation immobilière :
Bien réelle, elle a touché l’immobilier construit et en cours de construction, non pas de manière
générale sur tout le territoire américain, mais sur une série de « bulles », essentiellement accolées
aux grands centres urbains (au Nord Est, particulièrement).
Cette spéculation a été alimentée par deux phénomènes :

•
•

La pratique des reventes de contrats de réservation sur l’immobilier à construire
Un relâchement coupable de certaines banques sur la sélection des emprunteurs

A New-York, Chicago, Miami … La pratique de la revente des contrats de réservation en l’état futur
d’achèvement, chaque « réservataire » empochant un bénéfice à la revente de son contrat sans avoir
eu à financer l’opération finale, a provoqué un mouvement spéculatif important qui se traduit
aujourd’hui par une potentialité importante de baisse, de l’ordre de 15 à 20%. On a beaucoup
construit, et pour des prix en constante augmentation. MIAMI a même parfois atteint les prix de
MANHATTAN, avant de revenir à des niveaux plus raisonnables.
Le relâchement dans la sélection des emprunteurs de la part de certains établissements bancaires,
qui ont prêté avec une très faible couverture à des emprunteurs non solvables attirés par la
spéculation immobilière a entraîné une surproduction. Explication : un individu dépose 1 000 $
auprès d’un constructeur et emprunte la totalité du prix de construction d’une maison ou d’un
appartement, en espérant qu’au moment de l’achèvement, le prix atteint sur le marché sera
supérieur au montant de son emprunt : c’est le phénomène des « spec houses ». Comme les prix ont
cessé de monter, les emprunteurs ont abandonné leur mise (1 000 $) mais les constructeurs et les
créanciers bancaires ont dû revendre de nombreux biens construits pour couvrir leurs emprunts.
D’où une baisse des prix des maisons dans certains secteurs géographiques qui n’avaient pas de
croissance structurelle de la demande de nouvelles maisons individuelles.

La situation en Floride et spécifiquement dans le Comté de Charlotte :
Après trois années de fortes hausses, depuis 2007 on a enregistré une pause, voire un repli passager :
Pourquoi ? et quelles sont les perspectives ?

Trois phénomènes sont à prendre en compte pour comprendre la situation actuelle :

Le 1er est que les américains ont investi massivement en acquérant des terrains en vue de les
revendre il y a trois ans pour à peine 20 000 $, ont été vendeurs en 2006, en ayant multiplié leur mise
au minimum par 2.5 ce qui était leur objectif à court terme. Cela a créé un mouvement d’offres
importantes, qui a poussé naturellement les prix vers le bas.
Le 2nd c’est la construction actuelle de 8 000 maisons, qui seront livrées dans quelques mois à ceux
qui ont choisi davantage le moyen et long terme : Les constructeurs (ils sont désormais 200 sur
place !) grands acheteurs de terrains, sont en train de construire les maisons et ne sont donc plus
acheteurs pour le moment. Il faut savoir que le marché de la construction est particulièrement
concurrentiel et c’est sur les terrains que les constructeurs font leur marge, vendant plus cher les
terrains achetés à l’intérieur d’un « package » aux futurs accédants à la propriété. Il n’est pas rare
que la valorisation du terrain à l’intérieur du package atteigne dans ces conditions 30% !
Le 3ème est le résultat de l’assainissement mené par les banques qui reviennent à des critères plus
sélectifs pour accorder leurs crédits aux candidats emprunteurs

Cependant, si la pause n’est que passagère, elle pourrait durer jusqu’à fin 2010 et nous sommes
actuellement sur un marché d’acheteurs. Il faut en profiter !

Il faut rappeler en effet les raisons structurelles qui poussent inexorablement les prix à la hausse :

La population de Floride d’accroît de 1060 personnes par jour, sous l’effet d’un mouvement
continuel d’émigration des américains du Nord vers le Sud. La Floride est l’Etat qui croît le plus vite
de tous les Etas américains !
– Dans ce contexte l’Etat a choisi Port Charlotte et sa voisine North Port pour devenir un centre
urbain majeur et a engagé des investissements publics gigantesques pour accueillir 200 000
personnes supplémentaires
– Le nombre de terrains à bâtir est limité, en raison de la très longue procédure qui rend les
terrains nus éligibles à la construction (parfois 20 ans)
– De nouveaux développeurs ont investi pour l’avenir au total 339 millions de dollars tout
autour des terrains présentés ici, qui seront des parcelles plus petites en raison de leur
rareté. Cela correspond bien entendu à des études de marché convaincantes pour ces grands
groupes.
– Le Comté de Charlotte et celui de Sarasota enregistrent une telle croissance de la demande
qu’ils estiment que la totalité des terrains actuellement constructibles seront effectivement
construits d’ici à 2015.
– Des commerces de grande diffusion s’installent avec des magasins géants : Wall Mart, Macys,
Publix, et nombres de marchands de meubles construisent à tout va pour s’emparer d’un
marché en pleine croissance.
Pour l’investisseur européen, fort d’un euro à 1.40 $, l’opportunité de prendre des positions dans ce
marché d’acheteurs est évidente.

Si l’opportunité d’investir en Floride vous intéresse, veuillez svp remplir le « formulaire simple » ci-dessous ou le « formulaire complet » situé dans la colonne de droite :