L’acquisition de Nue-Propriété

Modalités du démembrement de propriété

Le principe de l’investissement en nue-propriété

http://www.infivest.fr & son partenaire PERL proposent l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers de grande qualité situés dans des secteurs recherchés.

La nue-propriété est assortie d’un usufruit temporaire de 15 à 20 ans selon les programmes, constitué au bénéfice d’un bailleur institutionnel de premier plan, le plus souvent à vocation sociale.

L’acquéreur de la nue-propriété ne paie que 50 à 60% de la valeur totale du bien selon la durée d’usufruit, limitant ainsi son engagement financier.

Au terme de la durée d’usufruit temporaire, le « nu-propriétaire » devient aussitôt « plein propriétaire » du bien par la récupération gratuite et automatique de son usufruit.

Quels intérêts patrimoniaux ?

Accès à un immobilier recherché.

Un prix réduit de 40 à 50% par rapport à la valeur de la pleine propriété.

Un engagement financier réduit.

Quel contexte ?

Premier investissement immobilier

Diversification patrimoniale.

Optimisation patrimoniale et fiscale.

Quel(s) objectif(s) ?

Constitution d’un patrimoine recherché.

Protection contre l’inflation renaissante.

Recherche de plus-value ou complément de revenus à terme.

Pour les personnes disposant de revenus fonciers et/ou à l’ISF: optimisation de leur situation fiscale.

L’investissement en nue-propriété est entièrement orienté vers la capitalisation, plus sûre qu’un rendement locatif aléatoire.

La plus-value à terme sera constituée :
– de la valeur de l’usufruit, récupérée gratuitement
– de la revalorisation intrinsèque du bien sur toute la durée du démembrement
Une fiscalité avantageuse

Impôt sur le revenu

En l’absence de loyers, pas d’imposition sur le revenu.

Economies d’impôts : imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir procurant une économie d’IRPP, de CSG et de CRDS (max. 51 %)

ISF

Non-imposition du nu-propriétaire, soit une économie d’ISF sur la valeur de la nue-propriété venant en déduction du patrimoine de l’investisseur.

Si l’investisseur recourt à un crédit In Fine, il achète un actif non taxable et se créée du passif

Plus-values

Exonération totale d’imposition des plus values si les biens sont revendus après la 15ème année.

En cas de revente préalable, abattement de 10 % par an, à compter de la 6ème année suivant l’acquisition de la nue-propriété.

Taxe foncière

Acquittée par l’usufruitier.
Acquérir des biens immobiliers à forte valeur patrimoniale pour 50% à 60 % de leur prix en pleine propriété.

Éliminer 100 % des frais, charges et taxes (gestion, entretien, taxe foncière, etc.) entièrement supporté par l’usufruitier.

Éliminer 100 % des risques locatifs et des soucis de gestion.

Récupérer son investissement après remise en état par l’usufruitier.

Éliminer toute fiscalité sur la durée et réaliser des économies d’impôts sur le revenu et d’ISF.

L’acquéreur peut financer son investissement jusqu’à 100 % en crédit, amortissable ou remboursable in fine, ou en fonds propres.

Les exploitants locatifs usufruitiers retenus par PERL sont des bailleurs professionnels, le plus souvent à vocation sociale : ESH (Etablissement Social pour l’Habitat), Office public, organisme du 1% logement.

L’usufruitier est un professionnel de la gestion locative.

L’usufruitier présente les meilleurs gages de pérennité assurant ainsi la sécurité des investisseurs.

Entretien de l’immeuble.

Réalisation et financement des travaux.

Remise en état des parties privatives et communes à l’extinction de l’usufruit.
Souplesse des stratégies de sortie

Le nu-propriétaire peut vendre ses biens à tout moment au cours de la période de l’usufruit temporaire. Aucun minimum de conservation ne lui est imposé. Le second acquéreur pourra bénéficier des mêmes avantages patrimoniaux, financiers et fiscaux sur la durée du démembrement restant à courir.

La Loi « Engagement National pour le Logement » du 13 juillet 2006 et la Loi du 2 juillet 2003 définissent les modalités applicables lors de l’échéance de l’usufruit entre le locataire, le nu propriétaire et l’usufruitier :

Concomitance automatique entre l’échéance des baux consentis au locataire par l’usufruitier et l’échéance de l’usufruit temporaire.

Faculté du nu-propriétaire, 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, de donner congé au locataire pour vendre ou occuper son bien.

Obligation de l’usufruitier de proposer un logement de substitution au sein de son parc locatif, au locataire devant partir et relevant toujours des plafonds sociaux de ressources.

Les programmes répondent tous aux 3 critères suivants :
- une localisation recherchée
- un environnement immédiat de qualité
- des constructions conjuguant standing et pérennité.

Plusieurs milliers de logements ont été réalisés en nue propriété et le nombre de réalisations est en progression constante de plusieurs centaines de logements par an.